For få private investeringer i dansk byfornyelse

Ny bog om byfornyelse i Europa

Danmark har ikke været god nok til at kanalisere private investeringer ind i by- og boligfornyelsen. Dette er hovedårsagen til, at vi, trods store offentlige investeringer, er kommet bagud i forhold til vore nabolande med hensyn til renovering og fornyelse af boligmassen.

Dette kan udledes af en ny bog om by- og boligfornyelse i 10 nord- og midteuropæiske lande. Her sammenlignes danske forhold med forholdene i England, Skotland, Holland, Tyskland, Frankrig, Schweiz, Østrig, Norge og Sverige.

I bogen konkluderes, at der for Danmarks vedkommende er brug for en større omlægning af byfornyelsestilskuddene, så flere midler bruges til ordninger, hvor der indgår flere private investeringer. Der er desuden brug for at forbedre vilkårene for investering, især i den private udlejningssektor.

Danmark har de fleste utidssvarende boliger

Danmark er først i de seneste år begyndt at anvende tilskud til privat initieret boligfornyelse gennem Lov om privat byfornyelse - nu kaldet "Aftalt boligforbedring" - og det er stadig kun en lille del af de samlede byfornyelsesmidler, som anvendes her.

På trods af, at man i Danmark har brugt relativt store offentlige midler til forbedring af boligmassen, har Danmark i dag, sammen med Østrig, den største andel af utidssvarende boliger. Det skyldes hovedsageligt, at der ikke har været tilstrækkeligt gode økonomiske tilskyndelser for private ejere til at investere i udlejningsboligerne. Dette har igen årsag i den skattemæssige forskelsbehandling mellem udlejningsboliger og ejerboliger, og at der ikke har været nogen form for generelle subsidier til private udlejningsboliger.

I Tyskland har der for eksempel været helt de samme skattefordele i ejer- og udlejningsboliger med afskrivningsret for investeringer.

En anden medvirkende årsag har været den til tider høje rente, som har hæmmet boliginvesteringer i udlejningsboligerne, hvor de største forbedringsbehov findes.

Tre måder at fremme fornyelsen af boligmassen

Undersøgelsen viser, at både byfornyelsesproblemerne, og den måde man har søgt at løse dem på, har været meget forskellige i de 10 lande. Løsningsmetoderne kan samles i tre principielt forskellige blokke:

Kommunerne har styret byfornyelsen

I nogle lande har det været kommunerne, der direkte har styret fornyelsen og ofte påbudt ejere og beboere at medvirke. Dette har været en meget dyr form for fornyelse, hvor det offentlige har måttet betale en meget stor del af udgifterne. Ofte har der desuden været tale om totalrenovering af ejendommene, som har gjort indgrebene ekstra dyre. Det er især Danmark og Østrig, som har brugt denne fremgangsmåde, mens den i alle de øvrige lande helt er ophørt eller kun er brugt i mindre omfang.

Tilskud til private initiativer og investeringer

En del andre lande slog allerede i 70´erne ind på en kurs, hvor der blev givet tilskud til private initiativer og investeringer. I mange tilfælde har disse tilskud været styret mod bestemte dele af boligmassen, for eksempel bestemte byområder, ejerformer eller boligtyper. Der har desuden ofte været en såkaldt "behovsprøvning". Det vil sige at beboeres eller ejeres indkomst kunne være afgørende for støtten. Man har herigennem søgt at skabe flere private investeringer og at optimere brugen af offentlige midler ved kun at bruge dem, hvor der var størst behov og mindst betalingsevne. Da der har været en større brugerbetaling, har det også betydet mindre omfattende renoveringer, hvor kun de mest nødvendige foranstaltninger gennemføres på et givent tidspunkt, og man har fået en løbende forbedringsproces. Sådanne ordninger findes i dag i alle landene - men i forskelligt omfang.

Få barrierer for boligfornyelse

Endelig er der lande, som har søgt at tilrettelægge de generelle vilkår på boligmarkedet således, at der var større incitamenter og færre barrierer for boligfornyelse. Det drejer sig især om regler og regulering af de forskellige boligformer, men også om skatteregler og generelle boligtilskud. Det er især Tyskland, der har fået gang i de private aktiviteter på denne måde.

Housing Renewal in Europe. Red. Hans Skifter Andersen (Statens Byggeforskningsinstitut) og Philip Leather (University of Birmingham). 1999. The Policy Press. (Fås kun på engelsk). Kr. 200,00 ekskl. moms.
Bogen kan bestilles i boghandelen eller købes i Byggecentrum Boghandel, tlf. 70 12 06 00 eller fax 70 12 08 00.

Til redaktionen

Yderligere oplysning kan fås ved henvendelse til seniorforsker Hans Skifter Andersen. Statens Byggeforskningsinstitut (SBI).