Uddrag af publikationen 'Virkninger af Byudvalgets renovering af bygninger og friarealer'
Forord
Denne rapport indeholder resultaterne fra SBIs undersøgelse og
registrering af de fysiske forhold i de bebyggelser, som har været
genstand for Byudvalgets indsats i problemramte almene boligområder i
perioden 1994-98.
I forbindelse med evaluering af Byudvalgets indsats er ud over denne
udarbejdet følgende rapporter fra SBI og SFI, som udgives
samtidig med denne rapport:
- Omprioritering i almene boligafdelinger - evaluering af et Byudvalgsinitiativ
- Byudvalgets boligsociale aktiviteter - 20 eksempler
- Byudvalgets boligsociale indsats
- Virkninger af Byudvalgets indsats i almene boligafdelinger 1994-97
- Byudvalgets indsats 1993-98, Sammenfattende evaluering.
I 1997 udkom desuden SBI-rapporten 288: De 8 modelområder. Evaluering af et byudvalgsinitiativ.
Fra SBI har, foruden forfatteren af denne rapport, følgende personer deltaget i evalueringen: Seniorforsker Hedvig Vestergaard, seniorforsker Dan Ove Pedersen, seniorforsker Hans Skifter Andersen, seniorforsker Georg Gottschalk, ph.d. studerende Tine Trærup Nygård, ph.d. studerende Birgitte Mazanti, stud.scient.soc. Gunvor Christensen og stud.scient.soc. Lars Benjaminsen.
Fra SFI har deltaget: Forsker Anders Munk, stud.scient.adm. Thomas Gruber og stud.scient.adm. Iben Ørum Rasmussen. Forskningschef Hans Kristensen, SBI og forskningsleder Inger Koch-Nielsen, SFI, har været projektledere for evalueringen.
Evalueringen er blevet fulgt af en følgegruppe bestående af:
- Fuldmægtig Charlotte Hamburger, fuldmægtig Søren Varder og fuldmægtig Per Larsen, By- og Boligministeriet
- Fuldmægtig Jane Andersen, Indenrigsministeriet
- Fuldmægtig Annelise Pawlik, Socialministeriet
- Konsulent Torben Bonde, Kommunernes Landsforening
- Konsulent Jørgen Olsen og konsulent Steffen Boel Jørgensen, Boligselskabernes Landsforening.
Den statistiske bearbejdning af registreringerne fra denne rapport er foretaget af Gunvor Christensen og Lars Benjaminsen og er afrapporteret i SBI-meddelelse 125: Undersøgelse af Byudvalgsbebyggelsernes fysiske tilstand. Meddelelsen kan ses på og downloades gratis fra SBI´s hjemmeside www.sbi.dk.
Statens Byggeforskningsinstitut
Afdelingen for Byer og Boliger, december 1999
Hans Kristensen, forskningschef
Sammenfatning og konklusioner
Regeringens Byudvalg har ydet økonomisk støtte på ca. seks mia. kr. til renovering og huslejenedsættelse i små 500 problemramte boligafdelinger i perioden 1994-98. SBI har registreret den fysiske tilstand henholdsvis før og efter renoveringen i 225 boligområder, der indeholder hovedparten af de 500 støttede afdelinger. Efter-registreringen er dog kun foretaget i 123 bebyggelser, da ca. 100 er frasorteret på grund af, at da de enten alene har fået tilskud til huslejenedsættelse, eller de fysiske ændringer har været begrænsede, eller renoveringerne ikke var påbegyndt foråret 1998.
Boligområderne er dels registreret fotografisk, dels besigtiget og
vurderet ud fra en række fysiske forhold, der signalerer bebyggelsens
tilstand. Vurderingen er registreret på et skema, se bilag.
Generelt må konkluderes, at midlerne har været velanvendt. De fleste
bebyggelser har afgjort fået et tiltrængt løft og er blevet langt
pænere.
Det kan også konkluderes, at foranstaltningerne hjælper mest, hvis de fordeler sig på mange emner samtidigt og på både på bygninger og friarealer.
Kun få boligselskaber har standardiseret deres løsninger, f.eks. vedrørende påbygning af altaner. Ellers er opgaven grebet meget forskelligt an – også for forbedringer af den samme hustype. Der er eksempler på, at man nu har skabt sig et vedligeholdelsesproblem, som ikke fandtes tidligere, eller på at arkitekturen er blevet modepræget eller på anden måde uholdbar i længden. Mange tage har fået fald. Det har bidraget til at give bygningerne mere karakter.
For friarealerne er det gennemgående træk, at renoveringerne har forøget deres oplevelserigdom, gennem udførelse af mere interessante legepladser, siddegrupper, små haver, grillpladser, beplantning m.m., hvor der før var store græsflader.
Meget af tressernes og halvfjerdsernes boligbyggeri vil med mellemrum komme til at trænge til istandsættelser af mere omfattende karakter. Ideerne om hvordan man bedst foretager disse, vil ændre sig; entydige, gode råd vil næppe kunne gives, alene fordi boligområderne er så vidt forskellige. Men inspiration vil der altid være brug for, og med de nu gennemførte renoveringer er mange principper afprøvet, som vil kunne gavne det kommende arbejde.
Figur 1. En del af de 123 bebyggelser er koncentreret omkring Storkøbenhavn. Resten ligger jævnt spredt over hele landet.
Helheder, gode og dårlige renoveringer, slidfasthed
De mest vellykkede renoveringer er de steder, hvor boligområdet
fremstår som en helhed. Her har der ofte været mange forhold om
byggeriets udseende med inde i renoveringsprojektet samtidigt:
friarealer, boligbygninger, adgangsarealer, skure og fælleshuse, hvor
farver, former og materialer har fået et fælles arkitektonisk præg.
Det er dog ikke altid et spørgsmål om, hvor meget der ofres på renoveringen, eller hvor mange områder der sættes ind på. Et godt eksempel på en beskeden renovering med en stor virkning for livet i boligområdet er Frydenhøjparken i Hvidovre. Her er tagene skiftet ud til tage med fald, og der er opsat nye baldakiner over entredørene. Endelig er der foretaget små forbedringer ved friarealerne. Det har medført en synlig omhu ved vedligeholdelsen af friarealerne; beboerne planter blomster foran deres boliger, og der er trukket møbler ud på fællesarealerne.
Figur 2. Frydenhøjparken, Hvidovre. De få nødvendige indgreb har bevirket en mere nænsom og aktiv brug af friarealerne.
En del nyrenoverede boligområder bærer allerede præg af slid, trods de få år der er gået siden renoveringen. Derfor er det vigtigt, at de materialer og konstruktioner, der vælges til renoveringerne, har en indbygget slidfasthed fra starten. Man bør f.eks. ikke direkte invitere til graffitibemaling ved nær indgangspartier at efterlade store, ensfarvede flader af pudset mur eller beton o.l., som vil være vanskelige at afrense. Sådanne er set i en del renoveringer.
Brud med det gamle eller bygge videre på dette?
I store træk er der kun disse to muligheder. Der kan ikke svares
entydigt på, om det ene eller det andet er at foretrække. Det må
afhænge af en omhyggelig analyse af arkitekturen og af den inspiration,
som kan fås fra andre boligområder med samme eller et lignende
byggesystem som ens eget.
Der er overordentlig mange boligområder, som fra starten har været monotone, grimme eller i bedste fald ligegyldige, og hvor et markant brud vil være at foretrække. Der er også det altoverskyggende skalaproblem: for udstrakte og ensartede bebyggelser eller for høje bygninger. De grundlæggende fejl kan man ikke gøre meget ved, så længe det er urealistisk at nedrive dele af boligområder. Men der kan gøres noget ved at opdele store boligområder i enklaver med hvert deres formsprog.
Et overbevisende bud på denne strategi er set i Vapnagård, Helsingør. Her bor ca. 4000 beboere i 1712 lejligheder, i en af de største, samlede bebyggelser i Danmark: den spænder over en kilometer fra nord til syd.
Fire arkitektfirmaer har givet hvert deres bud på renoveringen af
den bygningstype, som hele Vapnagård er opført med: Sydjyllands-planen,
Danalea, hvis største aktiv er de fremragende lejlighedsplaner. Til
gengæld var bebyggelsesplanen oprindeligt ikke opfindsom, hvad angår
friarealerne.
De fire firmaer har ikke bare fået opgaver i hver sin kvadrant af den
store plan; deres måde at renovere på ses spredt ganske levende i mange
enklaver. I rummene mellem bygningerne er et stort antal friarealer,
der har fået meget forskelligartede udformninger. Og midt ned på langs
gennem bebyggelsen løber et friareal bestående af ni næsten lige store
rum med hver deres identitet: nyttehaver, sø, fugle-ø, boldbane,
blomsterhave, markedsplads, minigolf, fåre-græsning m.m.
Mere kan man næsten ikke gøre for at skabe en følelse af tilhørsforhold for den enkelte beboer til netop dennes del af en så stor bebyggelse.
Figur 3. Vapnagård, Helsingør. Tværsti over søen med fugleøen i den sydlige ende af bydelens lange friareal.
Kan man se sig frem til bebyggelsernes sociale
tilstand?
I forskningssagen er det vist, at man med forsigtighed kan
se sig frem til, hvordan en bebyggelse fungerer socialt. Der er
fundet mange overensstemmelser mellem oplysninger, som er indhentet fra
forretningsførere og afdelingsbestyrelser samt fra statistikker om
boligområdernes beboere m.h.t. civilstand, erhvervs- og indtægtsforhold
(1 og 3) og de registreringer, der er foretaget af bebyggelsernes
fysiske tilstand.
Der har vist sig sammenhæng om omfanget af:
- hærværk og graffiti på bygninger
- gardiner trukket for vinduer
- jævne eller misligholdte opgange
- graffiti i opgange
- jævne eller misligholdte forarealer foran opgange
- hærværk på forarealer
- uindbydende adgangsforhold
- jævne eller misligholdte friarealer affald på stier.
Disse emner kan altså bruges som indikatorer på sociale tilstande, men man må være opmærksom på, at lokale forhold kan spille ind. Arealerne kan f.eks. netop være sat i stand – eller netop stå foran en rengøring, hvorved billedet af "normaltilstanden" for området bliver utypisk.
Af oplysninger fra forretningsførere og afdelingsbestyrelser sammenlignet med registreringerne fra de fysiske tilstande fremgår endvidere, at der også er sammenhæng blandt stort set de samme ovenstående emner og bebyggelsernes omdømme. Der er en tydelig tendens til, at bebyggelser med f.eks. meget graffiti og hærværk har et dårligt omdømme. Det vil sige at bebyggelsens omdømme er tæt forbundet med beboernes behandling af den.
Det er således vigtigt at udbedre de synlige tegn på "sociale
problemer" og "dårligt omdømme", både for at nuværende beboere oplever
bebyggelsen mere positivt, og for at potentielle nye beboere gør
det.
Mange børn og unge og mange på overførselsindkomst synes at have en
negativ virkning på de fysiske tilstande.
Der har vist sig et ikke overraskende sammenfald mellem antallet af børn og unge og standarden på legepladser og udemøbler: jo flere børn, jo mere slid. Derimod er det ikke godtgjort ud fra materialet, at der er nogen væsentlig sammenhæng mellem antallet af børn og mængden af graffiti og affald på friarealer.
Til gengæld ser det lidt overraskende ud til, at jo flere indvandrere, der er i en bebyggelse, jo bedre er forholdene m.h.t. legepladsers, forarealers og friarealers udseende, samt fravær af hærværk, affald og slidte stier. Hovedforklaringen er, at renoveringerne blev gennemført i problembebyggelserne, hvor der ofte er ret store koncentrationer af indvandrere. Forbedringerne skyldes således primært selve renoveringerne, og ikke væksten i antallet af indvandrere. De kan dog også skyldes, at der er gjort en særlig indsats for at forbedre de sociale forhold i bebyggelser med mange indvandrere.
Ved at sammenholde oplysninger fra skemaregistreringerne med oplysninger om en ren boligsocial indsats (1) - altså uden samtidige fysiske renoveringer - ser det ud til, at denne indsats har hjulpet noget på forarealer, udemøbler og graffiti. En mulig fortolkning af dette er, at den boligsociale indsats har fremmet ansvarsfølelsen over for boligområdet blandt beboerne. Rene huslejenedsættelser har derimod hjulpet ret lidt på forarealer, hærværk og affald, men har - som det fremgår af andre dele af byudvalgsevalueringen - haft en positiv effekt over for fraflytningen: færre resursestærke familier flytter væk, når huslejen sænkes.
Litteratur
- Undersøgelse af byudvalgsbebyggelsernes fysiske tilstand. Benjaminsen, L. og Christensen, G. SBI-meddelelse 125. SBI´s hjemmeside www.sbi.dk. Statens Byggeforskningsinstitut. Hørsholm 2000.
- De 8 modelområder. Evaluering af et byudvalgsinitiativ. Vestergaard, H. m.fl. SBI-rapport 288. Socialforskningsinstituttet og Statens Byggeforskningsinstitut. Statens Byggeforskningsinstitut. Hørsholm 1997.
- Virkninger af Byudvalgets indsat i almene boligafdelinger 1994-97. Skifter Andersen, H. SBI-rapport 321. Statens Byggeforskningsinstitut. Hørsholm 2000.