Den lange rejse mod det bæredygtige boligselskab

Af Kim Haugbølle og Knud Erik Hansen, Statens Byggeforskningsinstitut

Artiklen har været bragt i 'Boligen' oktober 2004. Det er den tredje af tre artikler, som omhandler AKB og Tåstrupgårds deltagelse i det europæiske projekt SUREURO. De to andre artikler er Fokus på bæredygtighed i Tåstrupgård og Beboerdemokratiet på godt og ondt

Det er nemmere sagt end gjort at gøre et boligselskab bæredygtigt, men Boligselskabet AKB gør forsøget. AKB har fået en ny miljøpolitik og nye værktøjer til at fremme en bæredygtig renovering af boligselskabets bebyggelser. Nu skal miljøpolitikken og værktøjerne forankres i AKB.

EU-projekt baner vejen

Overalt i Europa forsøger boligselskaber at fremme en bæredygtig udvikling. I 1999 blev AKB inviteret til at deltage i EU-projektet SUREURO (se faktaboks). Formålet med projektet var at udvikle værktøjer, der kan styrke beboerdemokratiet og fremme en bæredygtig renovering af større, yngre bebyggelser. SUREURO definerer bæredygtighed som summen af økonomiske, sociale, kulturelle og økologiske elementer med fokus på beboernes trivsel og helbred. Fokus var på større bebyggelser fra efterkrigstiden. Renoveringen af Tåstrupgård var det danske pilotprojekt i SUREURO-projektet.

AKB deltog i projektet sammen med Byfornyelse Danmark og Statens Byggeforskningsinstitut. "Det har været en lang rejse. Vi startede i 1999 – og vi er kun halvvejs", siger direktør Henning Andersen om AKBs anstrengelser for at blive et bæredygtigt boligselskab. "Men nu har vi både fået en ny miljøpolitik og nye værktøjer, som kan fremme en bæredygtig udvikling".

Renoveringen af Tåstrupgård er brugt som case i SUREURO-projektet. Billedet af langblokken stammer fra den igangværende facade- og tagrenovering. (Foto: Kim Haugbølle).

Ny miljøpolitik sætter kursen

Kursen for AKB som bæredygtigt boligselskab er sat med den nye miljøpolitik. AKB ønsker overordnet at arbejde så miljø- og energirigtigt som muligt i takt med den teknologiske udvikling. Miljøpolitikken dækker syv områder, der ikke un er rettet mod det fysiske miljø, men også mod udvikling af holdninger, beboerdeltagelse, partnerskaber mv. Indholdet i miljøpolitikken er nærmere beskrevet i faktaboksen.

Faktaboks: Miljøpolitik i Boligselskabet AKB.

Nogle af miljøpolitikkens elementer er allerede omformet til praksis. Der er blandt andet lavet en vejledning i, hvordan de konkrete miljøkrav til et nybyggeri eller en renovering kan udarbejdes. Disse krav udgør et miljøprogram for det konkrete byggeri eller renovering, som vedlægges udbudsmaterialet til entreprenørerne. Desuden bruges miljøprogrammet, når AKB konkurrerer med andre om opgaven som bygherre for støttet boligbyggeri.

Nyt værktøj fanger faresignalerne

AKB har også været med til at udvikle et nyt værktøj i SUREURO, der systematisk kan belyse potentialer og risici ved byggeopgaver. Værktøjet er udviklet i samarbejde med det tyske forskningsinstitut Institut für Wohnen und Umwelt (IWU) og det tyske boligselskab LUWOGE.

Værktøjet består af en række checklister knyttet til fire faser i bebyggelsens livscyklus. Checklisterne dækker økonomiske, sociale, kulturelle og økologiske forhold i relation til bebyggelsen. De tre første faser vedrører planlægning og gennemførelse af en byggesag, mens den fjerde fase er knyttet til en løbende opfølgning på den boligsociale udvikling i en bebyggelse. De fire faser er:

• Beslutningsgrundlag vedr. generelle vilkår og tendenser fx nye finansieringsregler og behovet for nye boliger.
• Analyse og vurdering af risici og potentialer i det konkrete projekt.
• Kvalitetssikring under gennemførelsen af projektet.
• Løbende opfølgning hvert 3.-5. år på den boligsociale udvikling i bebyggelsen.

Værktøjet bruges i dag af AKB ved alle større renoveringer og nybyggeri. "Vi har store forventninger til dette værktøj", siger Henning Andersen. "Nu kan vi fange faresignalerne tidligt, hvis en byggeopgave eller en eksisterende bebyggelse er ved at udvikle sig uheldigt."

Rollespil træner medarbejderne

Et tredje vigtigt bidrag fra SUREURO er rollespillet SUREURO Gaming Exercise. Rollespillet styrker deltagernes viden og kvalifikationer ved at give dem mulighed for at eksperimentere med bæredygtig ledelse af et boligselskab.

Rollespillet er bygget op som en konkurrence mellem flere hold. I løbet af to dage skal de udvikle en bæredygtig strategi for det fiktive boligselskab "New Wave" og omsætte strategien til konkrete valg i en fiktiv bebyggelse. Spillet slutter med, at deltagerne præsenterer deres forslag, og arrangørerne (eksterne konsulenter) udpeger det vindende hold.

Rollespillet træner medarbejderne i at tænke bæredygtigt som en integreret del af deres beslutninger. Spillet fungerer som en trykkoger, der tvinger deltagerne til at prioritere og træffe beslutninger under stort tidspres – præcis som i den "virkelige" verden. Dermed er der gode chancer for, at spillet også fører til ændringer i det daglige arbejde i boligselskabet.

Godt begyndt er halvt fuldendt

AKB har lagt et stort arbejde i SUREURO. Nu skal frugterne høstes. Den store opgave ligger nu i at få forankret resultaterne og erfaringerne fra SUREURO i hele boligselskabet.

Desuden vil AKB udvælge en række SUREURO-værktøjer, som skal oversættes til dansk og tilpasses brug i en dansk sammenhæng.

Endvidere vil AKB begynde at opsamle egne erfaringer systematisk, dele erfaringer med andre boligselskaber i Danmark og inddrage udenlandske erfaringer fra fx LUWOGEs 3-liters hus i Tyskland. Målet med 3-liters huset er at skabe en bolig med et energiforbrug, der er mindre end 3 liter olie pr. m2 pr. år.

Sluttelig vil AKB videreføre samarbejdet med de andre deltagere i SUREURO ved at skabe et nyt netværk under navnet SURNET. Netværket SURNET forventes at være åbent for alle interesserede mod betaling til drift af et mindre sekretariat.

Bæredygtigt byggeri for børnenes skyld. (Foto: Kim Haugbølle).

Få mere at vide:

Boligselskabet AKB s.m.b.a.: Henning Andersen, Dorthe Riis Jacobsen og Per Yderholm,
tlf. 3838 1800.

Statens Byggeforskningsinstitut: Lars A. Engberg, Kim Haugbølle og Knud Erik Hansen
tlf. 45 86 55 33.

SUREURO

Tilbage til Sureuro (Sustainable Refurbishment in Europe)