Uddrag af publikationen 'Boligmarkedet i Øresundsregionen'

Forord

Hovedkonklusioner

Sammenfatning

Forord

Denne pjece indeholder hovedkonklusioner og sammenfatning fra en rapport om det fremtidige boligmarked i Øresundsregionen. Rapporten er udgivet som SBI-rapport 315. Den er udarbejdet på bestilling af By- og Boligministeriet i Danmark sammen med Københavns og Malmø kommuner.

Formålet med rapporten er at skabe et vidensgrundlag for en indsats til fremme af en højere grad af integration af boligmarkedet i Øresundsregionen når Øresundsbroen står færdig i år 2000, samt at give kommunerne bedre mulighed for at forberede sig på at imødegå eventuelle problemer der kan opstå i forbindelse med integrationen.

Projektet er gennemført som et ligeligt samarbejde mellem Statens Byggeforskningsinstitut og Institutet för Bostadsforskning ved Uppsala Universitet. Det blev indledt i januar 1999 med gennemførelse af en række delstudier af boligpolitikken og forholdene på boligmarkedet på de to sider af Øresund. Disse delstudier er publiceret i et særskilt bilagsbind.

Projektet har været fulgt af en styregruppe med deltagere fra de tre rekvirenter samt fra Näringsdepartementet i Stockholm.

Maj 1999

Statens Byggeforskningsinstitut, Afdelingen for Byer og Boliger, Afdelingsleder Hans Kristensen

Institutet för Bostadsforskning, Uppsala Universitet, Prefekt Bengt Turner

Hovedkonklusioner

Erfaringerne fra andre byer i grænseområder viser at der ikke nødvendigvis bliver nogen særlig integration mellem disse selv om der er gode trafikforbindelser. Der er derfor heller ikke nogen garanti for en integration i Øresundsregionen når broen kommer, selv om de sproglige og kulturelle forskelle er små. Det vil kræve en særlig indsats hvis begge sider af Øresund blot tilnærmelsesvis skal bringes til at fungere som en samlet region.

Det er de økonomiske og erhvervsmæssige fordele ved en fælles, større, region som er det vigtigste argument for at fremme integrationen over Øresund. Især er et fælles arbejdsmarked med større rekrutteringsgrundlag for virksomhederne væsentligt. Boligmarkedets rolle er især at gøre det muligt for arbejdstagerne at bosætte sig nær fremtidige jobmuligheder på den anden side af Sundet. For byggeerhvervet er det desuden væsentligt at kunne udvide sit regionale hjemmemarked til et større område omkring Øresund.

For indbyggerne i regionen vil en integration af boligmarkedet betyde et større og mere varieret udbud af boliger. Dette vil også kunne få betydning for mulighederne for at kunne tiltrække mere kvalificeret arbejdskraft til regionen og flere nye virksomheder.

Rapporten peger på en lang række af forhold, der virker som en barriere når man vil flytte over Sundet, eller giver en skæv incitamentsstruktur for bosætning i regionen. Det er tilfældet når der er økonomiske fordele ved at bosætte sig eller arbejde på en af siderne fremfor den anden. Denne skæve incitamentsstruktur kan skabe en uheldig udvikling.

De skæve incitamenter for flytning

Hovedproblemet for en integration af boligmarkedet i Øresundsregionen er at der er en skæv incitamentsstruktur for flytning over Sundet.

Det skyldes først og fremmest at ejendomspriserne er langt lavere på den svenske side, men også at boligbeskatningen er lidt mindre. Det har også betydning at der er forskelle på kvaliteten af boligudbudet på de to sider. I Sverige findes en relativt ensartet kvalitet blandt udlejningsboligerne, mens der især i Københavns kommune findes mange boliger i ældre ejendomme som er meget små eller af dårlig kvalitet.

Rapportens analyser af de økonomiske forhold for forskellige husstandstyper ved bosætning i hhv. København og Malmø viser at der, især for højtuddannede, er store økonomiske incitamenter til at bosætte sig i Malmø og omegn fremfor i Hovedstadsområdet. Man kan opnå næsten en halvering af boligudgiften i en ejerbolig ved at flytte fra Danmark til en tilsvarende bolig i Sverige. Desuden er købekraften af den samme disponible indkomst højere i Sverige.

Indkomstskattereglerne i Sverige giver modsat et incitament for svenskere til at flytte til Danmark, men denne skattelettelse kan, for de fleste, langt fra opveje de højere udgifter forbundet med at bo i ejerbolig i Danmark.

For lejere er der ikke helt så store forskelle mellem at bo på de to sider, men også her er det økonomisk bedst at bo i Sverige.

Kun for pensionister i lejeboliger er der et økonomisk incitament til at bosætte sig i Danmark. Det skyldes at en flytning over Sundet vil give en lavere beskatning af deres pensionsindkomster i Sverige.

På lang sigt må det forventes at markedsmekanismen delvist vil få den skæve incitamentsstruktur til at forsvinde. Dette vil især ske når ejendomspriserne i Sverige er steget tilstrækkeligt. Også forskellene i købekraft mellem landene må antages at udlignes.

Forskellene i boligkvalitet vil imidlertid ikke forsvinde uden væsentlige ændringer i den danske boligregulering og byfornyelsesindsats.

Konsekvenser for kommunerne

Skatteaftalen mellem Danmark og Sverige medfører at man betaler skat i det land hvor man arbejder. Hele denne skat tilfalder statskassen.

For kommunerne på begge sider kan det blive et meget stort problem at de ikke får nogen indkomstskat fra de af deres beboere der arbejder på den anden side af Sundet. Hvis pendlingen antager et større omfang vil nogle kommuner komme til at mangle skatteindtægter til de serviceydelser de må levere. Der må her stærkt overvejes en eller anden form for kompensation til kommunerne.

Konsekvenserne af den skæve incitamentsstruktur vil blive mest følelige for Malmøområdet som i løbet af en årrække vil komme til at opleve stærkt stigende ejendomspriser og et stort behov for øget boligbyggeri. Dette vil på sigt kræve en stor indsats af kommunerne. Man skal imidlertid ikke forvente at der vil ske en voldsom øget flyttebevægelse over Sundet i de første år efter broens åbning, idet der er meget store trægheder i befolkningens flyttemønster.

For Københavns kommune vil en integration i Øresundsregionen medføre en forstærkning af de problemer kommunen har i forvejen som følge af bosætningsmønsteret i Hovedstadsregionen. Integrationen vil således kunne øge fraflytningen af familier med middelindkomster, som nu hurtigere får råd til en billigere ejerbolig på den svenske side. Samtidig kan København risikere at få flere familier på overførselsindkomster der er tiltrukket af den dårligste del af boligerne.

Det er imidlertid et spørgsmål om effekten bliver særlig stor. Dels vil fraflytningen til Sverige i en lang årrække være begrænset og dels har især socialt svage personer ofte ikke ressourcer til at bryde op fra deres lokalmiljø, endsige flytte til et andet land.

København har også muligheden for at tiltrække bedrestillede svenskere som gerne vil bo i storbyen, men det forudsætter at udbudet af boliger med god standard kan øges. Her er det rapportens vurdering at indsatsen med den traditionelle byfornyelse ikke er tilstrækkelig. Der må gøres noget for at få flere private investeringer ind i en forbedring af Hovedstadens boligmasse.

For almennyttige boligområder i Københavns sydlige forstæder kan integrationen medføre en forstærkning af problemerne med en socialt ensidig beboersammensætning. Det sker hvis der er mange familier med middelindkomst, som ikke tidligere havde råd til at købe ejerbolig, men nu får muligheden i Sverige. Herved bliver områderne i endnu højere grad domineret af socialt udsatte grupper.

Barrierer på boligmarkedet

En integration af boligmarkedet i Øresundsregionen kræver nedbrydelse af en række barrierer som i dag vanskeliggør flytning over sundet.

Udover de generelle barrierer som skyldes befolkningens stedbundethed og vanskeligheder med at bo i at andet land, er der mere konkrete barrierer for flytning over Sundet som en følge af forskellene på boligmarkedet i de to lande - det gælder især for boligfinansiering, boligbeskatning og subsidiering, samt reguleringen af boligmarkedet.

Reguleringen af boligmarkedet gør det vanskeligere for boligsøgende at finde bolig over Sundet. Det gælder især reguleringen på den danske side, som gør det svært for udefrakommende at få adgang til især private udlejningsboliger og en del af andelsboligerne. Dette er en følge af at der ikke er en sammenhæng mellem pris og kvalitet i disse boligformer, hvorfor der er overefterspørgsel i dele af markedet. Ønsket om et integreret boligmarked i Øresundsregionen aktualiserer således behovet for ændringer i reguleringen af andelsboliger og private udlejningsboliger i Danmark.

Ventelistesystemet til almennyttige boliger er desuden et problem på begge sider, hvor det må overvejes at gøre den nuværende danske forsøgsordning, med mere fri udlejning, permanent.

Til- og fraflytningsregler for alle udlejningsboliger i Danmark med et relativt stort depositum og istandsættelse på lejernes regning ved fraflytning kan virke afskrækkende på svenske lejere.

Problemerne med forskellige regler og praksis i forbindelse med boligfinansiering bør især overvindes ved at finansieringsinstitutterne får bedre mulighed for at operere på begge sider af Sundet og udbyde lån på de vilkår som boligkøberne er tilvænnet. Der må dog gøres en indsats for at sikre boligkøberne samme kreditværdighed og lånemuligheder uafhængigt af hvilket land de kommer fra.

Der er relativt få barrierer som følge af boligbeskatningen. Den væsentligste er den svenske kapitalgevinstskat af boliger, som vil forfalde hvis man flytter til - eller tilbage til - Danmark. Det bør undersøges om der kan gælde samme regler som ved flytning i Sverige, hvor skatten ikke forfalder ved køb af ny ejerbolig.

Boligsubsidieringen gives efter meget forskellige regler i de to lande, hvilket gør det svært for udbydere af boligydelser at operere på den anden side af Sundet.

Vigtigt at motivere aktørerne på boligmarkedet

En vigtig forudsætning for et integreret boligmarked er at aktørerne på boligmarkedet - boligselskaber og andre udlejere, ejendomsmæglere, investorer og byggefirmaer - begynder at operere på begge sider af Sundet. Det er først når boligsøgende får samtidigt tilbudt, og kan sammenligne, boligmuligheder i hele regionen, at markedet vil blive virkeligt integreret.

Undersøgelsen viser at den største barriere her er aktørernes manglende tro på at regionen bliver en realitet og manglende interesse for at agere i hele regionen, bortset fra danske byggevirksomheder som frygter en tilbagegang i nybyggeriet på den danske side. Det er især på denne baggrund at det i rapporten foreslås at oprette et særligt organ der kan udarbejde information og afholde kurser og konferencer med henblik på at skærpe aktørernes interesse og forbedre deres muligheder.

Sammenfatning

Att skapa en region - några utgångspunkter för studien

Drömmen om en förbindelse över Öresund har en lång historia. Bakom tanken att bygga ihop de båda sidorna av Öresund ligger en förhoppning om att integrera området och på olika sätt uppnå stordriftsfördelar. Men en förbindelse är i sig inte tillräckligt för att ge dessa förväntade positiva effekter - med en kulturell och ekonomisk integration av regionen. Det finns krafter, såväl utanför regionen som inom denna, som påverkar utfallet av en förbindelse.

Den grundläggande frågeställningen i föreliggande studie är enkel - hur påverkas bostadsmarknaden av en broförbindelse? Syftet med studien är att diskutera den framtida bostadsmarknaden till följd av broförbindelsen över Öresund samt de förändringar av barriärer av olika slag som kommer att ske och vilka konsekvenser en broförbindelse och förändrade barriärer kommer att ha på bostadsmarknaden på kort och lång sikt.

Det finns anledning att framhålla vissa kriterier, som gör att Öresundsregionen är högt rankad bland storstadsregioner i Europa; befolkningsmässigt är regionen en av de största, likaså vad gäller flygtrafik. Vidare har regionen en mycket stort antal universitetsstuderande, vilket gör den till en av de största i Europa, något som också gäller inom forskning och utveckling kring bio-medicin.

Det är flera samhällsförändringar som påverkar utvecklingen av bostadsmarknaden i Öresundsregionen; den internationella arbetsfördelningen, vilken påverkar näringslivets utveckling i regionen; den ökade internationella migrationen och det tillskott av personer med andra erfarenheter detta innebär såväl på arbetsmarknad som bostadsmarknad och de konsekvenser dessa migrationsströmmar får på segregationsmönstren; ett ökat tryck på välfärdsstaten att svara mot de behov inbyggarna har allt under det att statens resurser blir mer knappa. Dessa förändringar får konsekvenser för skapandet av en integrerad region.

Öresundsregionen kan i framtiden komma att utvecklas till en polycentrisk - eller flerkärnig - region. Det finns ett antal samverkande identiteter som då behöver uppnås; en kulturell identitet, där utbyte finns inom media; radio, tv, tidningar och utställningar och konserter samt skolklasser som har utbyte med varandra; en geo-strategisk identitet, i vilken politiska församlingar och planerande myndigheter samverkar för att främja en integration och dessutom en funktionell identitet, i vilket utbytet i regionen fördjupas inom områdena transport- och kommunikation, näringsliv och bostadsmarknad. Detta betyder t ex att pendlingsresor ökar i antal, liksom flyttningar mellan de båda sidorna av Sundet. Enligt en sådan skiss till modell kan förväntningar och barriärer läggas in och kompletteras med ett förväntat utbyte eller integration inom regionen. Modellen kan ses som ett kraftfält i vilket graden av förväntningar, såväl politiska som mer företagsekonomiska driver utvecklingen mot ökad integration, där kulturella, politiska och funktionella förhållanden samvarierar.

Även om olika identiteter samverkar, ligger tyngdpunkten i detta arbete på en beskrivning och analys av bostadsmarknaden, de förutsättningar som råder på båda sidor om Sundet, de förväntningar som finns för en ökad integrering av bostadsmarknaden i framtiden och de barriärer som råder på bostadsmarknaden.

Boligmarkedets samspil med arbejdsmarkedet

En af de væsentligste begrundelser for at søge at skabe et integreret boligmarked i Øresundsregionen er at dette har en væsentlig betydning for mulighederne for at få et integreret arbejdsmarked i regionen. Tidligere undersøgelser har vist at der er store forventninger blandt virksomhederne i regionen til mulighederne for at rekruttere medarbejdere fra den anden side af Sundet og at dette er en af de væsentligste fordele ved en mere integreret Øresundsregion. Et dårligt fungerende boligmarked i regionen vil vanskeliggøre arbejdskraftens mobilitet og dermed mindske virksomhedernes muligheder for at udnytte et større rekrutteringsgrundlag for nye medarbejdere.

Samtidig har udviklingen på arbejdsmarkedet imidlertid også en stor betydning for i hvor stor udstrækning der vil blive flytning og bosætning over Øresund i de kommende år. Et meget integreret arbejdsmarked vil betyde at flere får jobs på den anden side af Sundet og dermed vil være motiveret til at flytte for at undgå dyr og tidsrøvende pendling.

Nyere undersøgelser af sammenhængen mellem arbejdsskift og boligskift viser imidlertid at befolkningen i stigende grad foretrækker at pendle ved arbejdsskift fremfor at skifte bolig. Pendlingsafstanden skal være over 50 km før man for alvor overvejer boligskift og for børnefamilier er pendling over mere end 100 km ikke unormalt efter et arbejdsskift. Afhængig af omkostningerne ved pendling - broafgiftens størrelse og skatteregler for transportfradrag - vil man derfor, alt andet lige, kunne forvente en del pendling fremfor skift af bopæl.

Boligmarkedet i Øresundsregionen

I denne analyse er Øresundsregionen defineret som Hovedstadsområdet i Danmark med 1,7 mio. indbyggere og Malmøområdet, bestående af Malmø kommune og otte andre kommuner i det sydvestlige Skåne med i alt ½ mio. indbyggere. Efter de foreliggende befolkningsprognoser er forudset en større befolkningsvækst i Malmøområdet (14 pct. 1997-2010) end i Hovedstadsregionen (5 pct.). Men efter broen kan dette ændres.

Der er lidt over en mio. boliger i regionen hvoraf de 250.000 er på den svenske side. På begge sider udgør ejerboliger i enfamiliehuse lidt under en tredjedel af boligerne. I Sverige er den næststørste ejerform "bostadsrätt", der mest ligner de danske andelsboliger, men også kan sammenlignes med ejerlejligheder. På den danske side udgør bestanden af ejerlejligheder og andelsboliger tilsammen hver fjerde bolig - lidt mindre end andelen af bostadsrätt i Sverige. Hovedstadsregionen har i stedet en større bestand af almennyttige boliger end i Malmøområdet, mens andelen af private udlejningsboliger er størst i Sverige.

En væsentlig del af boligerne i Hovedstadsregionen - specielt i Københavns og Frederiksberg kommuner - har ikke en moderne standard og mangler bad eller centralvarme. Der er desuden mange små lejligheder i København. På den svenske side er næsten alle boliger af moderne standard og andelen af små boliger er mindre. Dette betyder at en større del af boligudbuddet på den danske side er under gennemsnitsstandarden i regionen.

På begge sider af Sundet er der imidlertid store forskelle mellem boligudbuddet i forskellige dele af regionen.

På den danske side er det især Hovedstadsregionens center - Københavns og Frederiksberg kommune - som afviger med en helt anden boligsammensætning og boligkvalitet end resten af regionen. København har mange små og dårlige lejligheder og mange private udlejningsboliger, andelsboliger og ejerlejligheder i ældre etageejendomme. I de nordlige forstadskommuner findes de dyreste og mest attraktive boliger i regionen - oftest ejerboliger i enfamiliehuse, mens den sydlige del af forstadskommunerne har mange almennyttige boliger. Her findes også en del mindre dyre ejerboliger. Endelig findes der i den ydre del af regionen også en del ejerboliger med mere moderate priser.

Malmø kommune omfatter både Malmøregionens center med ældre etageboligområder og noget der svarer til de københavnske forstadskommuner. Boligmarkedet i Malmø kommune afviger derfor ikke i samme omfang som Københavns fra resten af området på den svenske side, men bostadsrätt og private udlejningsboliger udgør hovedparten af boligbestanden (hver en tredjedel). På den svenske side findes de dyreste og mest attraktive ejerboliger langs kysten nord og syd for Malmø centrum, mens de mindre attraktive områder - med mange store almennyttige boligbebygelser findes øst for centrum. Lund udgør et selvstændigt bysamfund i regionen med sin egen boligstruktur - præget af et relativt stort antal studerende.

Barrierer for et integreret boligmarked

Formålet med et integreret boligmarked i Ørsundsregionen er at gøre det lettere at skifte bopæl over Sundet når det er nødvendigt på grund af arbejdsskift eller for at udnytte bedre boligtilbud på den anden side. Ved et integreret boligmarked kan man forstå et marked hvor de boligsøgendes valg af bolig kun er påvirket af forholdet mellem boligens økonomiske og fysiske egenskaber og dens beliggenhed i forhold til arbejdspladser, service og natur, samt hvor udbydere af boligydelser kan konkurrere frit.

Når man taler om et integreret boligmarked i Øresundsregionen må man gøre sig klart at boligmarkedet på begge sider er opdelt i delmarkeder som ikke altid er lige integrerede med hinanden. Det gælder især på den danske side af Sundet. Mulighederne for at skabe et integreret marked i Øresundsregionen afhænger derfor ikke kun af integration over Sundet men også af graden af integration på hver side af det. Så længe der er økonomiske eller administrative forhold som medfører at der ikke er samme adgang for alle til forskellige boligdelmarkeder vil der fortsat være problemer med et frit boligvalg.

Der er i rapporten identificeret en række forhold som har betydning for i hvor høj grad - og på hvilken måde - der kan ske en integration af boligmarkedet i Øresundsregionen. Der er forhold som generelt hindrer boligsøgende og boligudbydere i at bevæge sig over Sundet, men der er også forhold som giver en skæv incitamentsstruktur, dvs. fremmer en bevægelse i den ene retning over Sundet, men hæmmer den modsatte bevægelse. De forhold som er beskrevet vedrører:

• Generelle mobilitetshæmmende forhold og kulturelle barrierer
• Indkomst- og beskatningsforskelle mellem Danmark og Sverige, specielt beskatningen af pendlere
• Broafgiftens størrelse
• Forskelle i boligfinansiering, - beskatning og subsidier
• Forskelle i ejendomspriser og huslejer
• Reguleringen af boligmarkedet
• Barrierer for at boligudbyderne kan og vil agere på begge sider af Sundet.

Der er desuden gennemført en række økonomiske analyser, som belyser forskellige husstandstypers økonomiske incitamenter for at skifte bolig eller arbejde over Sundet.

Generelle barrierer

Vi ved fra mange studier af mobilitet på boligmarkedet at de fleste mennesker - især børnefamilier og ældre - er meget bundet til deres bolig og lokalområde, hvilket medfører at man ofte kun flytter når der er væsentlige bevæggrunde. De har sjældent noget med boligmarkedet at gøre, men skyldes ændringer i familieforhold, indkomst og beskæftigelse. De fleste flytninger sker desuden lokalt, dvs. indenfor den samme kommune. Disse mobilitetshæmmende forhold vil virke stærkt hæmmende for flytninger over Øresund uanset hvor stærke incitamenter der i øvrigt kan være for flytning.

Dertil kommer de kulturelle og især sproglige barrierer. Studier af andre grænseregioner viser således at disse barrierer er meget stærke, selv i områder hvor de sproglige forskelle mellem landene er små.

Forskelle i boligfinansiering

Mulighederne og vilkårene for at kunne finansiere boligkøb har en stor betydning for husstande som overvejer køb af ejerbolig på den anden side af Sundet.

Vilkårene for lån med sikkerhed i fast ejendom er forskellig i de to lande, hvilket kan give anledning til usikkerhed eller behov for særlig rådgivning.

I begge lande er der en personlig kreditvurdering af låntagere som vil have boliglån. Der er en risiko for at dette kan være en barriere, hvis personer fra et andet land vil få sværere ved at få lån.

I Danmark gives lån i fast ejendom oftest med fast rente, mens der i Sverige er variabel rente eller rentetilpasningslån over 3-5 år. Forskellene i låneform kan være en barriere i den udstrækning danskerne ikke er vant til variabel rente og svenskerne til fast. Danskere som følger sædvanlig adfærd med at sætte sig dyrt i en ejerbolig, i forventning om senere aflastning, kan komme i klemme i det svenske system. Omvendt kan svenskerne være for forsigtige ved køb af danske boliger med dansk finansiering.

Det vil derfor være væsentligt om der bliver mulighed for at krydsfinansiere - det vil sige at danskere kan finansiere køb i Sverige med danske lån og omvendt. Her virker det som om der er de største barrierer for svensk finansiering i Danmark, hvor systemet med kreditgarantier kan være vanskeligt at anvende, og det i givet fald vil blive til en højere rente end i Sverige.

Forskellen i låneformen i de to lande kan give anledning til at prisudviklingen på de to sider af Sundet ikke følges ad. I en situation med lav rente vil efterspørgslen i Danmark blive større end i Sverige på grund af fastrentesystemet, og dermed vil priserne stige relativt mere. Ved høj rente vil efterspørgslen og priserne falde mest i Danmark, som herved vil få større konjunkturudsving på boligmarkedet end Sverige.

Forskelle i boligbeskatning

Med de ændringer som er gennemført i Danmark med den såkaldte "Pinsepakke" vil der ske en tilnærmelse mellem boligbeskatningen i Danmark og Sverige. Når disse ændringer er gennemført vil der være næsten samme skattefradrag for renteudgifter i de to lande, mens ejendomsbeskatningen i Danmark vil være lidt højere end i Sverige. Denne forskel vil alt andet lige blive kapitaliseret i højere ejendomspriser i Sverige hvis boligmarkedet integreres i regionen.

Også for pendlere over Sundet er reglerne nogenlunde ens idet man både i Danmark og Sverige kan fratrække renter for gæld i en bolig i udlandet.

Den væsentligste forskel mellem landene er at man i Sverige har en kapitalgevinstskat på boliger, som forfalder ved salg af boligen, men ikke hvis man køber en ny bolig i Sverige. Dette betyder at skatten kun får betydning for fastboende personer i Sverige ved død eller ved flytning til en udlejningsbolig. For personer som flytter til Danmark vil skatten imidlertid forfalde. Dette kan betyde en barriere for svenskere som vil flytte til Danmark og også i en vis udstrækning for danskere som overvejer at flytte midlertidigt til Sverige.

Forskelle i direkte boligsubsidiering

Der er helt forskellige måder at subsidiere boligbyggeri i de to lande og omfanget er forskelligt. I Danmark gives kun tilskud til nye almennyttige boliger og andelsboliger. I Sverige gives også rentetilskud til nye private udlejningsboliger. Der er ikke i rapporten forsøgt at vurdere subsidieniveauet i ordningerne, men forskellene mellem systemerne kan betyde forskelle i huslejeniveauet og virker også som en barriere for investorer og byggefirmaer der skal sætte sig ind i to regelsæt.

Begge lande har også individuelle boligtilskud med særlige ordninger for pensionister. Reglerne for tilskud afhænger af indkomst, husstandsstørrelse, boligstørrelse og huslejeudgifter og er i begge lande svære at gennemskue. Boligsøgende skal have særlig bistand for at vurdere hvor meget støtte de kan få.

Beregningerne for fire eksempelfamilier synes at vise, at de danske regler generelt giver højere tilskud end de svenske og omfatter flere husstande med middelindkomst.

Forskelle i ejendomspriser og huslejer

Det forhold som giver de største barrierer på kort sigt og de mest skæve incitamenter for flytning over Sundet er forskellen i ejendomspriserne mellem Malmøområdet og Hovedstadsregionen.

Rapporten viser således betydelige forskelle i salgspriserne for enfamiliehuse mellem tilsvarende områder på de to sider af Sundet. De største forskelle findes mellem de mest attraktive kommuner i Københavns nordlige forstæder og de mest attraktive dele af Malmøområdet (mere end 50 pct. højere prisniveau). Men også for de mindre attraktive områder og for de ydre dele af Hovedstadsregionen og Malmøområdet er der betydelige forskelle.

Ejerlejligheder i København er desuden næsten dobbelt så dyre som bosatdsrättslejligheder i Malmø.

Der er til gengæld ikke stor forskel på den gennemsnitlige husleje for boliger af god kvalitet på de to sider af Sundet. Men på den danske side er der en meget større huslejespredning, som dels skyldes en systematisk forskel mellem nyere og ældre boliger - uanset kvalitet - og dels at en væsentlig del af de Københavnske boliger har en dårlig kvalitet. Nye danske boliger ligger således på et noget højere prisniveau end de gør i Malmø - især hvis det er private udlejningsboliger uden offentlig støtte.

Forskelle i indkomster og beskatning og pendlingsudgifternes betydning

De økonomiske analyser af indkomstforskelle i rapporten er summariske, men de peger i retning af at der er forskelle mellem indkomster og beskatning på de to sider af Sundet.

Sammenligner man arbejdsgivernes bruttolønudgifter (inklusiv arbejdsgiverafgifter i Sverige) tyder analysen på at lønudgifterne for højtuddannede er noget højere i Sverige og også at indkomsten efter skat er lidt højere. For lavtuddannede er lønudgiften imidlertid lavere i Sverige og indkomsten efter skat en del lavere end i Danmark. Det skyldes at det faktiske skattetryk (inklusiv arbejdsgiverafgift) for lavtlønnede er højere i Sverige.

Der er således, alt andet lige, et stort incitament for lavtlønnede svenskere til at få beskæftigelse i Danmark. For danske ufaglærte arbejdsløse er det forbundet med et tab at arbejde i Sverige.

En nyere undersøgelse har vist at købekraften af en given disponibel indkomst (omregnet med gældende valutakurs) er 8 pct. højere i Sverige end i Danmark. Tager man således de reelle forbrugsmuligheder med i betragtning er der også et vist økonomisk incitament for højtlønnede til at arbejde og bo i Sverige. For de lavtlønnede ændrer det ikke på at der er større forbrugsmuligheder ved at arbejde i Danmark. Det må dog forventes at disse forskelle forsvinder på længere sigt hvis regionen integreres.

Der er imidlertid i begge lande særlige skatteregler for personer bosat i udlandet som påvirker incitamenterne til enten at flytte eller pendle. I Sverige er der en lempeligere beskatning for pendlere som medfører at det for de højtuddannede og højtlønnede er økonomisk fordelagtigt at bo i Danmark og arbejde i Sverige uanset om man er dansker eller svensker. For lavtlønnede svenskere som arbejder i Sverige, er der desuden en lidt højere disponibel indkomst ved at bo i Danmark og pendle.

Incitamentet til at pendle over Sundet afhænger imidlertid af brotaksterne som ikke er endeligt fastsatte og af mulighederne for skattefradrag. Det kan forudses at broafgiften vil virke som en stærk barriere for pendling med bil, hvis der skal fastholdes samme prisniveau som for færgetrafikken, medmindre der gives særlige skattefradrag. Selv hvis der gives fuldt fradrag i indkomsten for broafgiften vil det ikke kunne betale sig for højtlønnede at pendle fra Danmark til Sverige og slet ikke fra Sverige til Danmark. Kun hvis der anvendes togtransport over Sundet er pendling en ligeværdig økonomisk mulighed for højtlønnede - især fra Danmark til Sverige.

For lavtlønnede er pendling fra Sverige til Danmark næsten lige så fordelagtigt som at bo og arbejde i Danmark.

Sammenfattende kan man sige at indkomst, skat og pendlingsudgifter alene giver lavtlønnede svenskere incitamenter til at tage arbejde i Danmark og blive boende i Sverige da gevinsten ved at flytte ikke er stor. For danske ufaglærte er disse forhold en stor barriere for at søge arbejde i Sverige og i en vis udstrækning også for at flytte.

For højtuddannede danskere er der omvendt et vist incitament til at arbejde i Sverige, der er størst hvis man flytter samtidigt. Dette gælder især hvis biltransport er den eneste mulighed. Der er en barriere for svenskere som kan søge arbejde i Danmark især hvis man vil blive boende i Sverige. Der er imidlertid et lille incitament til at flytte til Danmark og fortsat arbejde i Sverige, forudsat at man pendler med tog. For biltransport er pendlingsudgifterne for høje til at flytningen kan betale sig.

I disse konklusioner er imidlertid ikke taget hensyn til forskelle i boligudgifter i de to lande, som helt vil ændre billedet som det fremgår af det efterfølgende.

De samlede privatøkonomiske virkninger af bolig- og arbejdsskift over Sundet

For at belyse de samlede virkninger af forskelle i indkomster, beskatning, boligudgifter og pendlingsomkostninger på de to sider af Sundet er i rapporten gennemført en række regneeksempler for udvalgte husstandstyper med helt tilsvarende boliger i København og Malmø. Herved er belyst de økonomiske incitamenter som disse husstande kan have for at skifte arbejde over Sundet, flytte eller begge dele.

Analyserne viser, at der er store forskelle på boligudgifterne i ejerboliger på de to sider af Sundet og at dette har en meget stor betydning for det økonomiske udfald af flytning over Sundet. I den dyrere ende af boligmarkedet kan en flytning fra Danmark til Sverige betyde en halvering af boligudgiften efter skat. Også ved flytning fra en ejerlejlighed i København til en bostadsrätt i Malmø opnås en betydelig besparelse. Derimod er der ikke altid en mindre husleje, og i nogle tilfælde er nettoudgiften efter boligstøtte faktisk mindst i Danmark.

I tabellen nedenfor har vi sammenfattet analyserne af de økonomiske incitamenter for flytning/arbejdsskift over Sundet. Vi viser den procentvise forøgelse i forbrugsmulighederne som opnås ved at flytte, skifte arbejde eller begge dele for 8 udvalgte husstandstyper. Husstandenes udgangspunkt - hvor de bor og eventuelt arbejder - er angivet øverst i tabellen.

Oversigten viser at de største incitamenter, hos de beskæftigede, til flytning over Sundet findes hos danske par, som bor i eget enfamiliehus. For de højtuddannede kan dette ske samtidig med arbejdsskift, mens incitamentet til samtidig flytning og arbejdsskift ikke er helt så stort for de lavtuddannede. Også enlige højtuddannede i ejerboliger kan få fordele af flytning - især samtidig med arbejdsskift.

For svenske lønmodtagere er der ikke nogen fordele ved flytning - det gælder især de der bor i ejerbolig. Lavtuddannede i udlejningsboliger kan dog forbedre deres økonomi en hel del ved samtidig flytning og arbejdsskift.

Relativ ændring i disponibel indkomst efter boligudgift ved arbejdsskift og flytning over Sundet*) for udvalgte husstande.

Anm.: Det forudsættes at al pendling sker med tog.

Oversigten viser at de største incitamenter, hos de beskæftigede, til flytning over Sundet findes hos danske par, som bor i eget enfamiliehus. For de højtuddannede kan dette ske samtidig med arbejdsskift, mens incitamentet til samtidig flytning og arbejdsskift ikke er helt så stort for de lavtuddannede. Også enlige højtuddannede i ejerboliger kan få fordele af flytning - især samtidig med arbejdsskift.

For svenske lønmodtagere er der ikke nogen fordele ved flytning - det gælder især de der bor i ejerbolig. Lavtuddannede i udlejningsboliger kan dog forbedre deres økonomi en hel del ved samtidig flytning og arbejdsskift.

I en del tilfælde kan det betale sig for de beskæftigede at søge arbejde på den anden side af sundet uden at flytte bopæl. Det gælder især for lavtuddannede svenskere som herved nyder godt af både højere indkomst og lavere beskatning. Der vil også være en lille fordel for danske højtuddannede. Derimod vil det give et stort tab for lavtuddannet dansk arbejdskraft at tage job i Sverige og blive boende i Danmark.

Blandt husstande udenfor arbejdsmarkedet har især svenske pensionister i udlejningsboliger et incitament til at flytte til Danmark. Omvendt er det danske pensionister i ejerbolig som kan få relativt store fordele af at flytte til en bostadsrätt i Malmø.

Svenske studerende taber en tredjedel af indkomsten ved at flytte til Danmark og pendle over Sundet. Det skyldes primært pendlingsudgiften. Flytning til Sverige påvirker ikke i samme grad økonomien for en dansk studerende.

Virkninger af regulering af boligmarkedet

De forskellige ejerformer er underlagt meget forskellig regulering i de to lande. Det er et forhold som skaber betydelige barrierer for et integreret boligmarked - ikke kun mellem København og Malmø, men også mellem forskellige dele af boligmarkedet på den danske side.

Huslejefastsættelsen i Danmark giver anledning til huslejeforskelle, som ikke er en følge af forskelle i kvalitet og beliggenhed. I de almennyttige boliger skyldes dette at der ikke er en tilstrækkelig økonomisk udligning mellem ældre og nyere boligafdelinger. I de private udlejningsboliger er det det omkostningsbestemte huslejeprincip der skaber problemer. Følgerne af huslejefastsættelsen er at markedet er uigennemsigtigt og at der er overefterspørgsel og mangel på boliger i dele af markedet. Dette gør det svært for boligsøgende fra den anden side af Sundet at finde bolig - især familier med lav indkomst som ikke kan efterspørge ejerboliger. Også for de danske andelsboliger er der en regulering som skaber de samme problemer.

Reguleringen i Sverige har i højere grad formået at skabe sammenhæng mellem husleje og boligkvalitet, hvorfor det svenske marked er lettere tilgængeligt for danskere. De svenske bostadsrätter har en markedsbestemt pris.

På baggrund af reguleringens virkninger er boliganvisningsreglerne af særlig stor betydning i Danmark. Her betyder ventelistesystemet i den almennyttige sektor at det er svært for udefrakommende at få en bolig med kort varsel.

Der er desuden en forskel på reglerne i forbindelse med til- og fraflytning fra udlejningsboliger som kan virke som en barriere i Danmark. Der er i Danmark en praksis med depositum ved indflytningen og krav om istandsættelse af lejligheden på lejernes regning ved fraflytning som ikke findes i Sverige. Dette kan gøre det sværere at flytte og kan virke som en barriere for svenskere der vil til Danmark.

Barrierer for en integration af udbudssiden på boligmarkedet

En vigtig forudsætning for et integreret boligmarked er at også aktørerne på udbudssiden kan sælge deres ydelser på begge sider af Sundet. Det gælder aktører som boligselskaber og andre udlejere, ejendomsmæglere, investorer og byggefirmaer. Desuden er det vigtigt at kommunerne forbereder sig til de ændringer der kan ske med en integration i regionen.

Det er vores indtryk fra interviews med disse aktører, at den største barriere er en manglende interesse for at udnytte de nye muligheder som kan blive en følge af integrationen. I nogle tilfælde skyldes dette en manglende tro på at der sker en sådan integration - i andre at man ser forskellene i regelsæt mv. på de to sider af Sundet som en uoverkommelig barriere.

For de danske almennyttige boligselskaber er ventelistesystemet en væsentlig barriere for muligheden af at få boligsøgende fra Sverige. Dette er en væsentlig grund til at man ikke viser særlig interesse for samarbejde med svenske boligselskaber. Der er i øjeblikket et forsøg i gang med en liberalisering af reglerne.

Interessen for samarbejde er større hos nogle af de svenske selskaber der også overvejer at etablere en "salgsorganisation" i Danmark. Hos andre selskaber er regelsystemet en uoverskuelig hindring.

Danske og svenske mæglere viser ikke nogen særlig interesse for at kunne sælge boliger på den anden side af Sundet. Det skyldes dels manglende tro på at det kan lade sig gøre, dels at det vil koste ressourcer at sætte sig ind i reglerne. Der nævnes blandt andet at det juridiske grundlag for salgsaftalerne er helt forskellige i de to lande.

De danske investorer og byggefirmaer frygter et fald i byggeaktiviteten på den danske side og er derfor interesseret i mulighederne i Sverige, men ser forskellene i finansierings- og subsidieringssystemer som en stor barriere. Overvejelserne går her på at etablere samarbejde med svenske firmaer.

Blandt danske kommuner er der meget forskellige holdninger til hvad Øresundsbroen kommer til at betyde og hvad kommunerne skal gøre. Paradoksalt nok er det kommunerne nærmest på broen som er mindst interesserede, mens kommuner i den vestlige del af regionen gerne vil gøre noget for at tiltrække svenske tilflyttere. I den sydlige del af regionen er der kun interesse i den udstrækning broen betyder flere arbejdspladser og der er behov for boliger til de nye beskæftigede.

Den fremtidige udvikling på boligmarkedet i Øresundsregionen

Udviklingen på boligmarkedet i Øresundsregionen vil være meget afhængig af i hvor høj grad der i øvrigt sker en integration i regionen - især om der opstår et integreret arbejdsmarked som vil give incitamenter til boligskift over Sundet for at undgå pendling. Udviklingen vil også blive påvirket af i hvor høj grad det lykkes at nedbryde de beskrevne barrierer for et integreret marked og om der kan gøres noget ved de skæve incitamentsstrukturer for flytning over Sundet.

Der er i rapporten gjort beregninger over det maksimale antal flytninger som kan forventes i en fuldt integreret region - dvs. at alle barrierer og skæve incitamenter er fjernet. Det beregnes at årligt ca. 8.000 svenskere i givet fald ville flytte over Sundet til Hovedstadsregionen. Af disse ville næsten 5.000 komme fra Malmøområdet, mens små 4.000 ville komme fra det øvrige Sverige. Tilflytningen ville svare til ca. 10 pct. af de ikke-lokale flytninger i Hovedstadsregionen. Tilflytningen til regionen fra udlandet i øvrigt vil dog fortsat være større end tilflytningen fra Sverige. For Malmøområdet ville effekten blive en del større. Ca. 8.000 danskere ville flytte over Sundet til Malmøområdet hvert år, hvilket i så fald vil svare til 60 pct. af tilflytningen til området. Også for Malmø kommune vil en meget stor del af tilflytterne komme fra Danmark.

Uanset, hvor meget der gøres for at fjerne barrierer, må det imidlertid forventes at bevægelserne over Sundet i mange år fremover vil være relativt begrænsede og meget mindre end disse tal. Det viser erfaringerne fra andre grænseområder og kan begrundes med den stedbundethed som præger befolkningens bosætning. Langt de fleste flytninger sker således over meget korte afstande. Det gælder især for familier med børn og ældre at de sjældent ønsker at forlade deres lokalområde. Kun de unge er meget geografisk mobile. Det er således meget forskelligt hvor store personlige barrierer forskellige husstande har for at søge bolig på den anden side af Sundet.

I rapporten er foretaget en strukturering af husstandene efter hvor høje/lave barrierer de vil have for at flytte over Sundet, og der er foretaget en analyse af disse gruppers flyttemønster i dag.

Mest frit i deres valg står tilflyttende udlændinge, som ikke har noget kulturelt tilhørsforhold til nogen af landene og heller ikke noget tilhørsforhold til et lokalområde i regionen. Bortset fra flygtninge og indvandrere, der er familiesammenførte, vil denne gruppe kunne forventes at vælge bolig der hvor de får mest for pengene. Det drejer sig i dag om små 5.000 tilflyttere pr. år til regionen. De flytter i dag især til centrene og til ejerboliger i de mest attraktive dele af regionen.

Den næstmest "sundmobile" gruppe er tilvandrede til regionen fra andre dele af Danmark og Sverige, der ikke har noget lokalt tilhørsforhold i regionen. Det drejer sig i dag om ca. 20.000 personer pr. år. En meget stor del af disse er studerende som flytter til København og Lund. Vi forventer at storbyen København vil tiltrække denne gruppe.

Det er kun 40 pct. der er i beskæftigelse og disse flytter mest til centeret eller de mere attraktive forstæder. Endelig er der 20 pct. af de tilvandrede som er personer udenfor arbejdsmarkedet, hvoraf en fjerdedel er pensionister. I Sverige bosætter over halvdelen af disse sig i Malmø , mens det kun er hver fjerde på den danske side der flytter til København. De øvrige udenfor arbejdsmarkedet flytter i højere grad til Københavns og Malmø kommuner. På den danske side flytter mange til boliger med dårlig standard.

Den mest sandsynlige udvikling er at en del af de tilvandrede til regionen vil ændre bosætning . En del af de tilvandrede udlændinge, som kommer for at arbejde i regionen, og ikke er flygtninge eller indvandrere fra 3. verdenslande, og som ellers ville bosætte sig i ejerboliger i Københavns forstæder, kan tænkes i stedet at bosætte sig på Malmøsiden. Effekten vil imidlertid være begrænset sålænge broafgiften er høj. De fleste i denne gruppe vil foretrække at pendle i bil og dette vil blive dyrt.

Omvendt kan en del af de udlændinge, som nu bosætter sig i Malmø centrum tænkes at ville foretrække København city på grund af det større kultur- og serviceudbud.

Der vil derimod sandsynligvis ikke ske de store ændringer med hensyn til bosætningen af indvandrere og flygtninge fra 3. verdens- lande.

Blandt de tilvandrede danskere til Hovedstadsregionen fra øvrige Danmark. Vil en del overveje bosætning i Sverige. Det vil især dreje sig om familier med personer i beskæftigelse med middelindkomst, som vil efterspørge enfamiliehuse i Sverige med en lavere boligudgift eller en bedre beliggenhed end de kan få på den danske side. Det kan også tænkes at danske familier, der er bosat i lejeboliger i Hovedstadsregionen, og som ikke har råd til en ejerbolig på den danske side, vil flytte til Sverige.

For tilvandrede studerende er det meget vigtigt at bo i storbyen København, så der skal være virkelig gode boligtilbud i Malmø eller mangel på boliger i København før danske studerende kan forventes at ville flytte til Malmø. Omvendt kan det imidlertid godt tænkes at svenske studerende, som læser i Malmø eller København, vil foretrække at bosætte sig i København.

Tilvandrede danske pensionister har et vist økonomisk incitament til at flytte til Malmø, men kun hvis de vil bo i ejerbolig. De fleste ældre har imidlertid et stort behov for at bo nær familie og venner, og det vil nok kun være nogle af de "unge ældre" som vil have overskud til at starte en ny tilværelse op på den anden side af Sundet. Det vil således kun være ressourcestærke ældre som kan tænkes at bosætte sig i Sverige. Svenske pensionister har ikke noget særligt incitament for at bosætte sig i Danmark.

Arbejdsløse og andre udenfor arbejdsmarkedet er ofte personer med få sociale ressourcer, som ikke vil kunne overskue en flytning til et andet land. For svenske arbejdsløse kan de bedre jobmuligheder i Danmark give anledning til jobsøgning i Danmark, men ikke nødvendigvis til flytning med mindre de gerne vil bo i storbyen. Dette kunne også være et motiv for svenske socialhjælpsmodtagere, men det vil næppe få mange til at overvinde flyttebarrieren. For danske arbejdsløse mv. vil der næppe ske det store antal flytninger over Sundet.

Afhængig af hvor stærkt de beskrevne flyttetendenser vil slå igennem vil de først og fremmest få en kraftig effekt for boligmarkedet på Malmøsiden.

Der vil kunne komme et stærkt efterspørgselspres på de svenske ejerboliger, som vil føre til stigende grund- og ejendomspriser. Afhængig af beliggenhedsfaktoren vil prisniveauet i Malmø på længere sigt kunne forventes at stige til samme niveau som i Københavnsområdet hvilket vil få drastiske konsekvenser. Det vil især være de mest attraktivt beliggende boliger langs med kysten som vil blive dyrere, mens de store boligområder i Malmøs østlige del ikke vil have samme interesse.

Omvendt vil efterspørgslen efter ejerboliger falde i Hovedstadsregionen, men effekten vil kun blive lille da ændringerne kun vil være relativt små set i forhold til de samlede bevægelser i regionen.

Det er sværere at forudsige hvilke konsekvenser et integreret boligmarked kan få for udlejningsboligerne, idet der er modsatrettede tendenser. Malmøs boligmarked er mere let tilgængeligt, hvilket kan få boligsøgende med akut boligbehov til at søge bolig her. Men kan man få en bolig med samme - eller lavere - husleje i København, vil mange af de yngre og enlige sikkert foretrække storbyen. Alt i alt vil et mere integreret boligmarked kunne medføre et endnu større pres på den del af det københavnske boligmarked, hvor der i forvejen er overefterspørgsel, og uligevægten på markedet vil forøges.

For de almene boliger i Københavns sydlige forstæder kan udviklingen betyde en øget fraflytning af familier med middelindkomster som vil købe ejerbolig i Sverige.

Konsekvenser for Københavns og Malmø kommuner af ændringer i bosætningsmønsteret

Integrationen i Øresundsregionen kan på sigt få forskellige konsekvenser for kommunerne på de to sider af Sundet.

Det umiddelbart største problem for kommunerne må være, at de nuværende skatteregler på begge sider betyder manglende kommunale indkomstskatter for pendlere. Hovedreglen er at indkomstskat først betales i det land hvor man arbejder og ikke hvor man bor. Dette betyder at kommunerne kan komme til at mangle skatteindtægter samtidigt med at de er forpligtet til at levere serviceydelser til pendlerne.

I Danmark skal kommunerne bidrage med halvdelen af boligstøtten til tilflytterne, mens de i Sverige ikke bidrager til dette. Omvendt får de svenske kommuner en større udgift ved tilflytning af socialhjælpsmodtagere idet de betaler hele bidraget, mens de danske kommuner kun betaler halvdelen.

Konsekvenserne af integrationen vil blive langt større for Malmø end for København. Hvis man fx antager at der vil ske det samme antal flytninger hver vej over Sundet, så vil effekten blive større i Malmø fordi de her vil udgøre en lagt større andel af tilflytterne og af kommunens indbyggerantal. Dertil kommer at der kan forventes flere flytninger fra Danmark til Sverige end omvendt så længe der er betydelige forskelle i boligudgifterne i ejerboliger.

For de svenske kommuner vil et stigende efterspørgselspres efter boliger i løbet af en årrække kunne skabe betydelige problemer på boligmarkedet med stærkt stigende priser og boligmangel.

For Københavns kommune vil integrationen kunne virke forstærkende på de problemer som kommunen har i forvejen i forhold til bosætningsmønsteret i Hovedstadsregionen, hvor for mange familier med gode indkomster fraflytter kommunen, mens unge og personer på overførselsindkomst flytter til. Spørgsmålet er imidlertid om integrationens effekt er særlig stor.

På begge sider af Sundet vil dette kunne forstærke de allerede eksisterende problemer med segregation og heraf følgende boligsociale problemer.

I Hovedstadsregionen er risikoen at en del af de mere velfungerende familier i almennyttige boligbebyggelser, som ikke tidligere havde råd til en ejerbolig, nu vil flytte til Sverige for at realisere ønsket om dette. Herved vil beboersammensætningen i almennyttige boligområder blive endnu mere socialt ensidig.

I Malmø vil stærkt stigende ejerboligpriser kunne medføre en ny social opsplitning på boligmarkedet hvor færre har råd til at købe ejerbolig.

Ændringer som kan fjerne barrierer for et sammenhængende boligmarked

Der er i rapporten peget på betydelige barrierer som kun kan fjernes ved en tilpasning af generelle regler og systemer i de to lande. Det vil næppe være muligt at gennemføre fundamentale ændringer i landene blot af hensyn til integrationen i Øresundsregionen, men nogle forhold bør dog overvejes.

Det vil være en væsentlig forudsætning for pendling i bil over broen, at broafgiften enten gøres mindre eller bliver fradragsberettiget.

Kapitalgevinstbeskatningen i Sverige kan komme til at virke som en konkret barriere for flytning over Sundet. Det bør overvejes om man kan indføre en regel som udskyder beskatningen ved flytning og køb af ejerbolig i Danmark.

Der er et behov for en nærmere undersøgelse af boligsubsidierne i de to lande for at vurdere om forskelle vil komme til at virke forvridende på et integreret marked i regionen.

På den danske side bør det indgå i de kommende overvejelser vedrørende ændringer i lejelovgivningen, at den nuværende huslejestruktur skaber problemer for integrationen. For de almennyttige boliger er det vigtigt at der sker en liberalisering af ventelistereglerne. Der bør også ses på om de danske regler for ind- og fraflytning bør ændres.

Af allerstørst betydning for en integration af boligmarkedet i regionen er at udbyderne af boligydelser - boligselskaber, private udlejere, ejendomsmæglere, investorer, byggefirmaer og pengeinstitutter - begynder at operere og samarbejde på begge sider af Sundet. Det vil først for alvor blive synligt for befolkningen at der er alternative bomuligheder på den anden side når boligselskaber og andre udlejere annoncerer efter lejere eller har salgsbutikker i den anden del af regionen, når mæglere direkte formidler salg og når investorer og byggefirmaer udnytter mulighederne på tværs af Sundet.

Der bør derfor gøres en stor indsats for at motivere udbyderne til at operere på begge sider og uddanne dem til at gøre dette. Det må desuden undersøges nærmere om der er andre barrierer end manglende viden om forholdene på den anden side.

For at igangsætte og støtte denne indsats kunne man oprette en særlig institution, som kunne kaldes for "Ørebo-centrum". Formålet med denne institution kunne være at:

• Udarbejde let tilgængelig information på dansk og svensk om boligmarkedsforhold og regler i det andet land til brug for boligudbydere
• Udbyde uddannelse og kurser for boligudbydere
• Organisere konferencer mellem offentlige myndigheder, boligudbydere og andre om problemerne på boligmarkedet i regionen
• Oprette en informationscentral hvor boligudbydere kan henvende sig
• Tilbyde særlig rådgivning mod betaling
• Deltage i arbejdet med fjernelse af barrierer og rette henvendelse til offentlige myndigheder om dette
• Udarbejde pjecer for boligsøgende som er interesseret i at skifte bolig og en informationsside på Internettet
• Rådgive boligsøgende mht. hvor de skaffer yderligere hjælp og information.

Ørebo-centrum kunne finansieres med midler fra EU og fra stat og kommuner i regionen, samt ved egenindtjening fra rådgivningsvirksomhed og kurser. Det bør oprettes i samarbejde med kommunerne og med boligudbydernes organisationer, som måske også kan tænkes at bidrage til finansieringen. Uddannelsesvirksomheden kan ske i samarbejde med Øresundsuniversitetet.

Mest effektivt på udlejningssiden ville det være at etablere et samarbejde mellem danske og svenske boligselskaber om boliganvisning, således at man fx i et dansk boliganvisningskontor også kunne få information om mulighederne i Sverige og måske direkte få anvist bolig der.

Derudover er der for boligsøgende på det øvrige boligmarked brug for både generel information i form af pjecer mv. og for direkte rådgivningsmuligheder. På boligsiden kunne det ovenfor foreslåede Ørebo-centrum påtage sig denne opgave, men der er også brug for at offentlige myndigheder etablerer et rådgivningskontor hvor man kan henvende sig om andre forhold som har betydning for flytningen.

Endelig kan man arbejde for at der etableres en database på Internettet hvor alle boligudbydere i regionen giver oplysninger om deres boligtilbud.

Ændringer som kan mindske uheldige økonomiske og sociale problemer for kommunerne

Det største problem for kommunerne må være, at de vil miste indtægter hvis der kommer en mere omfattende pendling over Sundet. Der er derfor behov for en økonomisk udligning som overfører en del af midlerne fra indkomstbeskatningen af pendlerne fra staten på den modsatte side af Sundet til bopælskommunen. I første omgang kunne denne overførsel svare til den mistede kommuneskat, men på længere sigt bør det overvejes om man bør have en særlig mellemkommunal udligningsordning i hele Øresundsregionen, som middel til at udligne de sociale skævheder der måtte opstå.

For Malmø og omkringliggende kommuner er der brug for en særlig indsats på boligområdet for at forebygge uheldige konsekvenser som vil kunne opstå på boligmarkedet som en følge af et kraftigt efterspørgselspres fra tilflyttere fra Danmark og øvrige Sverige. Det er vigtigt at kommunerne søger at imødekomme efterspørgselspresset ved at sørge for et stort udbud af byggegrunde til ejerboliger og opførsel af nye bostadsrättboliger. Ellers er der risiko for meget hurtige prisstigninger på ejerboliger der kan medføre et pres på udlejningssektoren fra svenske familier som ellers ville have købt ejerbolig, men nu ikke har råd.

På baggrund af disse problemer er det ikke nødvendigvis i Malmøs interesse at der sker en for hurtig integration af boligmarkedet i Øresundsregionen eller at der sker en alt for aktiv markedsføring i Danmark af svenske boliger.

For Københavns kommune er der ikke noget nyt i de problemer, som skal løses, idet en integration i Øresundsregionen blot vil virke en smule forstærkende på de allerede eksisterende problemer der er en følge af bosætningsmønsteret i Hovedstadsregionen. Midlerne til at mindske problemerne vil derfor også stort set være de samme.

Der kan her især peges på behovet for at få flere private investeringer ind i den københavnske boligsektor - især i den ældre boligmasse, hvor der også er behov for andre former for indsatser end den traditionelle offentlige byfornyelse. Der er brug for en strategi hvor de offentlige midler i højere grad anvendes til at fremme en privat indsats.