Boligmarkedet i Øresundsregionen

I en undersøgelse af boligmarkedet i Øresundsregionen peges på en lang række barrierer for bosætning i regionen. Fx påvises betydelige økonomiske fordele for bestemte husstandstyper ved at bosætte sig på den ene side frem for på den anden. Medmindre der gøres en betydelig indsats for at skabe et integreret boligmarked i regionen, kan situationen få meget uheldige konsekvenser på begge sider af Sundet.
Undersøgelsen er udført af Statens Byggeforskningsinstitut (SBI) og Institutet för Bostadsforskning ved Uppsala Universitet. Resultaterne er beskrevet i SBI-rapport 315: "Boligmarkedet i Øresundsregionen".

Forskelle i ejendomspriser og boligbeskatning
Hovedproblemet for en integration af boligmarkedet i Øresundsregionen er en skæv fordeling af incitamenter til at flytte over Sundet. Det skyldes først og fremmest, at ejendomspriserne er langt lavere på den svenske side, men også at boligbeskatningen er lidt mindre. Det har også betyd-ning, at der er forskel på kvaliteten af boligudbuddet.
I Sverige er kvaliteten blandt udlejningsboligerne relativt ensartet, mens der især i Københavns kommune findes mange boliger i ældre ejen-domme, som er meget små eller af dårlig kvalitet.

Mindre boligudgift og større købekraft
Rapportens analyser af de økonomiske forhold for forskellige husstands-typer ved bosætning i henholdsvis København og Malmø viser, at der især for højtuddannede er store økonomiske fordele ved at bosætte sig i Malmø og omegn frem for i Hovedstadsområdet:
Man kan næsten opnå en halvering af boligudgiften i en ejerbolig ved at flytte fra Danmark til en tilsvarende bolig i Sverige. Hertil kommer, at købekraften er større i Sverige.
Konsekvenserne vil blive mest følelige for Malmøområdet, som i løbet af en årrække vil komme til at opleve stærkt stigende ejendomspriser og et stort behov for øget boligbyggeri. Dette vil kræve en stor indsats.
For Københavns kommune vil konsekvenserne være en forstærkning af de problemer, kommunen har i forvejen som følge af bosætnings-mønstret i Hovedstadsregionen: Øget fraflytning af familier med middel-indkomster - som vælger at købe en ejerbolig på den svenske side - og risiko for et øget antal familier på overførselsindkomster, som tiltrækkes af den dårligste del af boligerne.

Barrierer for et integreret boligmarked og et frit boligvalg
Etablering af et integreret boligmarked i Øresundsregionen afhænger ikke alene af integration over Sundet, men også af graden af integration på hver side af det. Så længe der er økonomiske eller administrative forhold, der udelukker lige adgang til de forskellige delmarkeder, vil der være problemer med et frit boligvalg. I rapporten identificeres og disku-teres en række barrierer, som i dag vanskeliggør flytning over Sundet.

Boligforskelle Danmark - Sverige
Ud over de generelle barrierer, der skyldes befolkningens stedbundethed og vanskeligheder med at bo i et andet land, drejer det sig om følger af forskellene på boligmarkedet i de to lande - især med hensyn til boligfinansiering, boligbeskatning og subsidiering samt regulering af boligmarkedet:

• Reguleringen af boligmarkedet, især på den danske side, gør det svært for udefra kommende at få private udlejningsboliger og andels-boliger på grund af stor efterspørgsel og manglende sammenhæng mellem pris og kvalitet. Ønsket om integration af boligmarkedet i Øresundsregionen aktualiserer således en ændret regulering af an-delsboliger og private udlejningsboliger i Danmark.
• Ventelistesystemet til almennyttige boliger er et problem på begge sider. Det bør overvejes at gøre den nuværende danske forsøgs-ordning med en mere fri udlejning permanent.
• Til- og fraflytningsreglerne for alle udlejningsboliger i Danmark, fx et relativt stort depositum ved indflytning og store udgifter til istand-sættelse ved fraflytning, kan virke afskrækkende på svenske lejere.
• Regler og praksis for boligfinansiering er også forskellige. Finan-sieringsinstitutterne skal have bedre muligheder for at operere på begge sider og udbyde lån på vilkår, som boligkøberne er vant til. Der skal gøres en indsats for at sikre svenske og danske boligkøbere samme kreditværdighed og lånemuligheder.
• Den svenske kapitalgevinstskat på boligen forfalder, hvis man flytter til Danmark - eller tilbage til Danmark. Det bør undersøges, om reglerne for flytning kan ændres.
• Boligsubsidieringen er meget forskellig i de to lande, hvilket giver vanskeligheder på begge sider af Sundet.
• Boligselskaber og andre udlejere, ejendomsmæglere, investorer og byggefirmaer tror ikke, at regionen bliver en realitet, og er ikke inter-esseret i at operere i hele området. Det er meget vigtigt, at denne holdning blandt aktørerne på boligmarkedet ændres, idet markedet først vil blive virkelig integreret, når boligsøgende samtidig får tilbudt og kan sammenligne bomuligheder i hele regionen.

Boligmarkedet i Øresundsregionen. SBI-rapport 315. Hans Skifter Andersen og Lars-Erik Borgegård. Statens Byggeforskningsinstitut. 1999. 130 sider. Kr. 285,00 inkl. moms.

Bogen kan bestilles i boghandelen eller købes i Byggecentrum Boghandel, tlf. 70 12 06 00 eller fax 70 12 08 00.

Til redaktionen:

Yderligere oplysning kan fås ved henvendelse til civilingeniør, seniorforsker, Hans Skifter Andersen.