Artikel i Forsk25: Privat boligudlejning klarer sig alene i kraft af værdistigning
Det er ikke meget man hører om privat boligudlejning i boligdebatten, og det på trods af at der er 450.000 private udlejningsboliger i Danmark, svarende til næsten en femtedel af boligmassen. Men nu har SBi taget pulsen på den private udlejningssektor for at se hvilken rolle den spiller i det store boligspil, og hvor den er på vej hen.
Selvom overskuddet på private udlejningsejendomme kun var på 2 pct. af ejendomsværdien i 2005, har investeringer i private udlejningsejendomme alligevel været en god forretning i de sidste fem år. Værdien af ejendommene er nemlig i gennemsnit steget med 14 pct. om året. Men de kommende år kan man ikke forvente samme stigninger i ejendomsværdierne, så det vil blive mindre attraktivt at investere i private udlejningsboliger.
Den overordnede konklusion på undersøgelsen er at den private boligudlejning har en væsentlig betydning for mobiliteten på boligmarkedet og for husstande med et akut boligbehov. Undersøgelsen viser desuden at mange af boligerne har fået højere husleje i de senere år fordi huslejereguleringen er ophævet i forbindelse med forbedringer.
Færre regulerede lejeboliger
Der er et stort gennemtræk i de private udlejningsboliger, der ofte fungerer som en mellemstation på vej til en mere permanent bolig. Boligerne bruges f.eks. af børn der flytter hjemmefra, samt unge og par der flytter sammen eller bliver skilt. Beboerne er overvejende singler, og en del af dem er uden for arbejdsmarkedet eller har lave indkomster. Men den private udlejningssektor er ikke i samme grad som det almene byggeri befolket af socialt svage personer.
Til forskel fra ejerboliger, andelsboliger og almene boliger modtager den private udlejning ikke offentlig støtte, og den er hårdere beskattet. Det er en væsentlig årsag til at der ikke findes så mange nybyggede lejeboliger.
Lidt under halvdelen af de private udlejningsboliger er omfattet af reglerne i boligreguleringsloven, som siger at huslejen skal afspejle de omkostninger udlejeren har på ejendommen. Det betyder at der er begrænsninger på huslejen, som i større eller mindre omfang kan ligge under markedsniveauet.
Ejerne forventer dog at huslejerne kun vil stige med ca. 10 pct. ved en ophævelse af reguleringen – mere i hovedstaden og de store provinsbyer, mindre i de små. En af årsagerne er at lidt under en tredjedel af de hidtil regulerede boliger har været gennem en renovering som allerede har ophævet reguleringen.
En broget skare
Private udlejere er en broget skare, kun ca. halvdelen af dem har det som erhverv, mens andre blot har investeret i en enkelt ejendom eller to, eller købt en for selv at bruge den.
Der er store forskelle på hvordan de driver ejendommene, og det afspejles i økonomien. De professionelle udlejere får væsentligt højere huslejeindtægter end de øvrige, men de har også langt større udgifter, som betyder at deres overskud er mindre. Det kan skyldes at de små investorer i høj grad benytter sig af gør-det-selv-metoden i den daglige drift, og når der skal foretages forbedringer. Overskuddet kan dog også dække over manglende vedligeholdelse og dermed forringelse af ejendommene. Men på bundlinjen scorer de professionelle udlejere de største kapitalgevinster.
Undersøgelsen viser at ejerne ikke er tilbøjelige til at sælge, og de gør det som regel kun hvis der viser sig væsentlig større afkast på andre investeringsmuligheder. Det sker dog at ejerne også ser en fordel i at sælge til beboerne som andelsboliger.
De to rapporter 'Privat boligudlejning – motiver, strategier og økonomi' samt 'Private udlejningsboligers rolle på boligmarkedet. En registeranalyse' er finansieret af Center for Bolig og Velfærd under Realdania.
pkd
Foto: Colourbox.